一向被視為房地產調控長效機制最后的“核武器”——房地產稅，終于登上一級新臺階。
10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。據媒體援引有關負責人的說法，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。
該消息一出，瞬間登上熱搜榜。這已經不單單關乎房地產行業的未來，還是與所有有房人的未來息息相關的政策。
從2013年11月，十八屆三中全會首次提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”開始，到2015年8月，房地產稅被列入全國人大立法規劃，再到2016年1月，《不動產登記暫行條例實施細則》正式發布實施，房地產稅改革在中國已經醞釀多年。
作為財稅體制改革的一部分，房地產稅具有“重交易、輕持有”的特點。其中“重交易”是指開發建設環節貢獻的土地出讓金，涉及土地增值稅等稅種，另外在房產交易環節涉及增值稅、契稅等6個稅種，對地方財政貢獻較大，而“輕持有”則是保有環節2個稅種只對非居住用房征收，稅收貢獻較低。因此，房地產稅被普遍認為具有調節稅收、抑制投資投機性炒房的作用。
外界甚至開始傳出“房產稅一出泡沫必破”，以及“房產稅出臺，租金必然跳漲”等言論。事實真的如此嗎？當房地產稅開始進入實施層面，市場真的會遭遇巨大沖擊嗎？
從房產稅到房地產稅
在弄清“房地產稅”將帶來哪些影響之前，首先要先了解該稅種在中國的發展歷程。
早期，它還叫“房產稅”，我國現行的房產稅1986年開始征收，屬于“小眾稅種”，其征收范圍較窄，對象是營業用房，是以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。2020年全國房產稅收入3000億元，僅占地方公共財政收入的1.7%。
現在，它叫“房地產稅”，是一個綜合概念。在安信證券看來，狹義口徑的“房地產稅”為保有環節稅種，針對房子和土地征收，近似于房產稅和城鎮土地使用稅的整合；廣義口徑的房地產稅，除保有和交易環節外，還包括房地產開發建設環節的稅收，如土地增值稅、企業所得稅等。
此次試點地區的房地產稅征稅對象擴大為居住用和非居住用等各類房地產。不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。
據悉，很多發達國家都在征收房地產稅。根據OECD測算，2018年OECD國家保有環節稅收占GDP比重平均為1.9%（中國2020年為0.5%），其中法國、英國、加拿大、韓國、美國分別高達4.1%、4.1%、3.9%、3.1%和3.0%。作為地方政府的主力稅種，以美國為例，2019年州和地方政府房產稅收入5770.1億美元，占財政收入的20%左右，房產稅主要用于公共服務開支，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育等。
雖然我國很早就提出房地產稅的相關概念，卻沒有將其作為主力稅種，前些年兩會上的表態都是“穩步推進房地產稅立法”，隔靴搔癢，但今年不同，4月份，財政部將提法調整為“積級穩妥推進房地產稅立法和改革”；5月，財政部等四部委召開房地產稅改革試點工作座談會；10月，習總書記發表重要文章《扎實推動共同富?！?，指出“要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好作試點工作”。
信號已經非常明顯，炒房客開始陷入恐慌，投資者也在焦慮觀望，剛需和改善的客群更是困惑這是否還是購置房產的時機。
房地產稅影響幾何？
這場房地產稅的改革究竟對中國樓市能產生怎樣的影響，其實在十年前的試點工作中就能看出端倪。
2011年，上海、重慶兩地開始對個人住房征收“房產稅”。不同的是，上海只針對本地居民的第二套住房、重慶只針對別墅和高檔住房征收等。2020年，上海、重慶房產稅收入198.7億元、71.7億元 ,僅占地方財政收入的2.8%、3.4%。
從滬渝試點經驗來看，短期對市場預期形成較大沖擊，成交量下滑但價格變化不顯著，但交易量價長期由住房供求基本面決定，在供不應求的市場房產稅影響微乎其微。
盡管本輪房地產稅試點與滬渝房地產稅有明顯的不同，但平安證券分析指出，房地產稅出臺短期或對樓市有一定沖擊，不過沖擊大小受免征范圍、邊際稅率等影響，后續仍需持續關注各地具體試點方案，且從中長期來看，房地產稅出臺并未改變區域樓市趨勢。
今年以來，個人住房貸款規模進一步趨緊，退一萬步說，在當前情形下，房地產稅對需求的影響非常小，房地產稅對交易市場的影響是通過影響超額住房持有成本，從而影響二手房市場的供應。貝殼研究院挑選了部分典型城市進行測算，結果顯示，房產稅并不會顯著影響深圳、西安和重慶等城市超額住房持有意愿，但會影響濟南、青島和長沙這樣的城市超額住房持有意愿。
在供不應求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態，買方議價能力更強，這些地方房地產稅試點將會導致總交易金額的下降。換句話說，無論是什么時候，在什么政策環境下，經濟運行的基本規律不會被顛覆，市場更多受到供需等區域基本面因素影響。
從另一個層面看，提高直接稅比重是中國稅制改革的重要方向之一。房地產稅作為直接稅，既能豐富地方財政收入來源，還能調節收入分配，推動共同富裕。政府的目的是讓樓市平穩健康發展，房地產稅立法改革不應該、也不可能成為制造市場恐慌情緒的源頭。
平安證券認為，此次人大常委會明確授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，符合此前政策基調，不僅有助于解決房地產稅立法環節多、周期較長問題，亦能通過地方試點為全面開征提供經驗總結、避免政策“一刀切”帶來不合理、不公平現象?？紤]試點期限為五年，后續經驗總結等，預計全面開征仍需時日。
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